Um dos principais problemas que ocorrem em condomínios é o aumento da inadimplência de seus condôminos
É uma situação que sempre causa sérios transtornos entre moradores e síndicos, já que a cota condominial é única fonte de renda que o condomínio possui para manutenção do prédio, bem como para honrar seus compromissos financeiros.
Assim, aquele condômino que não paga a cota condominial estará gerando prejuízo não só para o condomínio, como também aos moradores que pagam em dia.
É por isso que, a falta de pagamento da cota condominial traz consequências para o condômino devedor, que até mesmo pode perder o imóvel, pois este poderá ir a leilão a fim de quitar a dívida.
Desse modo, se você está inadimplente com seu condomínio, saiba que poderá sofrer sanções legais, uma vez que estamos tratando de rateio de despesas, aprovado em assembleia geral.
Mas quais encargos cobrar do condômino que atrasa a cota condominial?
A legislação que regula o condomínio edilício traz que é DEVER dos condôminos contribuírem para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Está na lei também que, quando houver inadimplência do rateio mensal das despesas condominiais, os condôminos em atraso deverão pagar sobre seu débito juros, correção monetária e multa.
Além disso, o inadimplente estará proibido de participar e votar nas assembleias do condomínio!
Vejamos então sobre os encargos moratórios:
– Juros Moratórios: Conforme legislação atual, os juros moratórios são os rendimentos do capital a partir do vencimento da obrigação que constitui em mora o devedor.
Assim, quando se trata de inadimplência condominial, deve ser aplicado o percentual de 1% ao mês, tendo como início da contagem a data do vencimento de cada cota em atraso, pois a obrigação de pagar as cotas condominiais sempre tem data certa.
– Correção Monetária: Já a correção monetária, trata-se do fator de atualização do capital para recompor a perda do valor aquisitivo da moeda, sendo representada por meio de indexador que melhor reflita a inflação.
Oficialmente, é aplicável o índice de variação do IGP-M para a correção monetária dos débitos condominiais, uma vez que é o melhor índice de atualização que repõe o poder aquisitivo da nossa moeda.
Importante: não é necessário previsão expressa na convenção condominial, pois trata-se apenas da reposição das perdas inflacionárias sobre valores não alcançados ao condomínio no tempo devido, evitando o enriquecimento injustificado por parte do condômino inadimplente.
– Multa Moratória: O objetivo da incidência da multa moratória é “incentivar” o condômino ao cumprimento em dia de suas obrigações perante o condomínio.
Assim, é cabível a incidência de multa moratória de até 2% sobre o valor total do débito, ou seja, após já ter calculado os juros e a correção monetária sobre o débito original, aplica-se a referida multa.
Desse modo, conforme nossa legislação, o condômino que não pagar a sua cota condominial ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% por cento, esta sobre o débito já atualizado.
Veja que, a multa de até 2% é prevista em lei e não em convenção condominial, bem como que os encargos moratórios incidem a partir da data de cada vencimento em atraso.
Como vimos, a lei é clara ao dispor que é DEVER do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.
Logo, o inadimplemento das cotas condominiais autoriza o ajuizamento de ação judicial por parte do condomínio.
Neste caso, as parcelas vincendas das cotas condominiais, por serem mensais, deverão também ser incluídas no débito da ação judicial.
Na prática: saiba que a dívida de condomínio acompanha o imóvel, por isso, não pode o proprietário se esquivar do seu pagamento, mesmo que utilize “desculpas” como o de não possuir condições financeiras, não residir no imóvel ou que a unidade está alugada, por exemplo.
Muitos condomínios, a fim de preservarem-se da inadimplência quanto as cotas condominiais, garantindo assim o pagamento em dia, têm optado por terceirizar o serviço de cobrança de dívidas à empresas especializadas.
Assim, daqueles condôminos inadimplentes, o condomínio poderá cobrá-los em juros de mora de 1% ao mês, contados desde o vencimento de cada cota condominial, bem como correção monetária e, ainda, multa de até 2% sobre o valor total da dívida.
Portanto, é importante conscientizar todos os condôminos de que o valor administrado pelo condomínio é sempre pelo bem coletivo, sendo que a inadimplência prejudica todos os moradores.
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